Zwrot PCC po zakupie mieszkania? Nowy wyrok NSA może pozwolić odzyskać nawet kilka tysięcy złotych
Kupiliście mieszkanie z rynku wtórnego wspólnie z partnerem lub partnerką i zapłaciliście pełny podatek PCC? W wielu przypadkach możliwe jest odzyskanie części podatku z urzędu skarbowego.
Wszystko za sprawą ważnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25), który zmienił dotychczasową praktykę dotyczącą zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.
Czym jest podatek PCC?
PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, regulowany jest przez ustawę z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego kupujący co do zasady płaci podatek w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Podstawą prawną jest art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC.
Przykład:
• mieszkanie za 400 000 zł → PCC 8 000 zł
• mieszkanie za 600 000 zł → PCC 12 000 zł
• mieszkanie za 800 000 zł → PCC 16 000 zł
Podatek pobiera notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego i przekazuje go do urzędu skarbowego.
Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z PCC?
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego.
Zwolnienie zostało wprowadzone ustawą zmieniającą ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych i znajduje się obecnie w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Ze zwolnienia może skorzystać osoba, która:
• kupuje swoje pierwsze mieszkanie lub dom,
• wcześniej nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego,
• nie posiadała spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• kupuje nieruchomość z rynku wtórnego.
Ustawa przewiduje wyjątek dla udziałów odziedziczonych, jeżeli udział w jednej nieruchomości nie przekraczał 50%.
Co zmienił wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r.?
Przez wiele miesięcy organy podatkowe przyjmowały niekorzystne stanowisko:
jeżeli mieszkanie kupowały wspólnie dwie osoby, a tylko jedna spełniała warunki zwolnienia, PCC pobierano od całej nieruchomości.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał jednak, że:
zwolnienie z PCC przysługuje proporcjonalnie osobie spełniającej warunki ustawowe.
Oznacza to, że:
• osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie może korzystać ze zwolnienia od swojego udziału,
• PCC powinno zostać naliczone wyłącznie od udziału współkupującego, który wcześniej posiadał nieruchomość.
Przykład praktyczny
Partnerzy kupują mieszkanie z rynku wtórnego za 800 000 zł po 50%.
• jedna osoba nigdy wcześniej nie posiadała mieszkania,
• druga osoba miała już nieruchomość.
Dotychczas często pobierano PCC od całej wartości:
16 000 zł.
Po wyroku NSA:
• zwolnienie obejmuje połowę wartości,
• PCC wynosi jedynie 8 000 zł.
Możliwa nadpłata do odzyskania:
8 000 zł.
Kto może ubiegać się o zwrot PCC?
Możliwość odzyskania podatku mogą mieć osoby, które:
• kupiły mieszkanie po 31 sierpnia 2023 r.,
• kupowały wspólnie nieruchomość,
• jedna z osób spełniała warunki ulgi dla pierwszego mieszkania,
• PCC zostało pobrane od całej wartości nieruchomości.
Dotyczy to najczęściej:
• partnerów kupujących mieszkanie razem,
• małżonków z rozdzielnością majątkową,
• wspólnych zakupów z rodzicami lub rodzeństwem.
Jak odzyskać nadpłacony PCC?
Procedura opiera się na przepisach Ordynacji podatkowej.
Należy złożyć:
„Wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku”.
Podstawa prawna:
• art. 72 §1 pkt 1 Ordynacji podatkowej,
• art. 75 §1 Ordynacji podatkowej.
Do wniosku warto dołączyć:
• akt notarialny,
• potwierdzenie pobrania PCC,
• uzasadnienie powołujące się na:
– art. 9 pkt 17 ustawy o PCC,
– wyrok NSA z 7.04.2026 r., sygn. III FSK 281/25.
Wniosek składa się do urzędu skarbowego właściwego dla rozliczenia PCC przez notariusza.
Termin na złożenie wniosku
Prawo do ubiegania się o zwrot nadpłaty przedawnia się co do zasady po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym został zapłacony podatek.
Dlatego warto przeanalizować swoją sytuację możliwie szybko.
Czy każdy urząd automatycznie zwróci PCC?
Nie zawsze.
Wyrok NSA jest bardzo ważny i wyznacza kierunek interpretacji przepisów, jednak część urzędów może początkowo odmawiać zwrotów lub prowadzić postępowania wyjaśniające.
W takiej sytuacji podatnik ma prawo:
• złożyć odwołanie,
• dochodzić swoich praw przed sądem administracyjnym.
Podsumowanie
Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. może mieć ogromne znaczenie dla osób, które kupowały mieszkanie wspólnie i zapłaciły pełny podatek PCC.
W wielu przypadkach możliwe jest odzyskanie kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych nadpłaconego podatku.
Jeżeli kupowali Państwo mieszkanie po 31 sierpnia 2023 r. i chcą sprawdzić, czy przysługuje Państwu możliwość odzyskania PCC — zapraszamy do kontaktu z BiP Smart Nieruchomości.
Pomagamy naszym klientom przeanalizować sytuację oraz przygotować dokumenty potrzebne do złożenia wniosku.
