Otrzymałeś mieszkanie w spadku – co dalej? Czy możesz je sprzedać bez podatku?

Otrzymanie mieszkania w spadku to sytuacja, która może się zdarzyć każdemu – czasem niespodziewanie, czasem po długiej walce sądowej. Bez względu na okoliczności, pojawia się jedno kluczowe pytanie:

Co dalej? Czy mogę to mieszkanie sprzedać od razu i nie zapłacić podatku?

Dobra wiadomość jest taka, że tak – w wielu przypadkach można sprzedać mieszkanie bez podatku, ale trzeba spełnić kilka warunków i załatwić konkretne formalności. Poniżej tłumaczymy to krok po kroku, bez prawniczego żargonu.

Krok 1: Załatw formalności spadkowe

Zanim w ogóle pomyślisz o sprzedaży, musisz potwierdzić, że jesteś właścicielem mieszkania. Są na to dwie drogi:

• ✅ U notariusza – jeśli wszyscy spadkobiercy się zgadzają, wystarczy sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia.
• ⚖️ W sądzie – gdy są spory lub niejasności, konieczna jest sprawa sądowa o stwierdzenie nabycia spadku.

To niezbędny dokument – bez niego nie sprzedasz mieszkania, nie zgłosisz go do urzędu skarbowego ani nie załatwisz nic w banku czy u notariusza.

Krok 2: Zgłoś spadek do urzędu skarbowego

Jeśli jesteś bliską rodziną (np. dzieckiem, wnukiem, małżonkiem), przysługuje Ci zwolnienie z podatku od spadków, ale UWAGA – trzeba zgłosić nabycie spadku w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się spadku.

Składa się wtedy formularz SD-Z2 do właściwego urzędu skarbowego.

❗ Spóźnienie = podatek. Nawet jeśli należy Ci się zwolnienie, urząd go nie przyzna, jeśli nie złożysz formularza na czas.

Krok 3: Czy mogę sprzedać mieszkanie od razu?

Możesz – ale pytanie brzmi: czy opłaca się to robić teraz, czy lepiej poczekać?

👉 Zasada 5 lat:

Jeśli od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło 5 lat, możesz sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku dochodowego od razu po przeprowadzeniu spadku.
Liczy się koniec roku, czyli jeśli nabycie nieruchomości przez spadkodawcę miało miejsce w marcu 2020 roku, możesz sprzedać mieszkanie bez podatku od 1. stycznia 2026.

A co jeśli nie minęło 5 lat?

Wtedy masz dwie opcje:

1. Zapłacisz podatek (19%)

Podatek płaci się od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a wartością mieszkania w chwili nabycia.
Dlatego warto mieć operat szacunkowy – dokument od rzeczoznawcy, który określi, ile warte było mieszkanie w dniu śmierci poprzedniego właściciela. Może Ci to oszczędzić sporo pieniędzy.

2. Możesz uniknąć podatku, jeśli:

Cały dochód przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe – np.:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• budowę lub rozbudowę,
• remont własnej nieruchomości.

Jeśli spełniasz ten warunek – podatku nie będzie.

Kilka dodatkowych, ale bardzo ważnych rzeczy:

🔍 Wycena mieszkania – to się opłaca

Jak wspomnieliśmy wyżej – rzeczoznawca majątkowy może określić wartość mieszkania z dnia śmierci spadkodawcy. To pomoże w przypadku rozliczeń z fiskusem, jeśli zdecydujesz się sprzedać lokal przed upływem 5 lat.

👪 Współwłasność? Najpierw dział spadku

Jeśli mieszkanie dziedziczysz z innymi (np. rodzeństwem), musicie dokonać działu spadku, czyli ustalić, kto ile dostaje – albo się spłacić.
Można to załatwić:

• u notariusza (gdy się dogadacie),
• w sądzie (jeśli są różnice zdań).

Bez tego nie sprzedacie mieszkania jako współwłaściciele.

📘 Księga wieczysta – konieczna aktualizacja

Po przejęciu mieszkania musisz wpisać się do księgi wieczystej jako nowy właściciel. To formalność, ale niezwykle ważna – znacząco ułatwi sprzedaż mieszkania.

💡 Sprzedaż to nie jedyne rozwiązanie – może wynajem?

Jeśli nie potrzebujesz pieniędzy od razu, a nie planujesz zamieszkać w odziedziczonym lokalu, warto rozważyć wynajem. To może być:

• dodatkowy dochód,
• sposób na pokrycie kosztów utrzymania,
• zabezpieczenie na przyszłość.

My możemy Ci pomóc również w przygotowaniu mieszkania do wynajmu i znalezieniu solidnych najemców.

✅ Wszystko w jednym miejscu – załatwimy to za Ciebie

Nie musisz znać przepisów, terminów ani biegać po urzędach.
W naszym biurze nieruchomości pomagamy kompleksowo – od uporządkowania spraw spadkowych, przez wycenę mieszkania, aż po finalną sprzedaż lub wynajem.

W ramach tzw. pakietu spadkowego oferujemy:

• pomoc w uzyskaniu dokumentów i wpisów do KW,
• kontakt z notariuszem i urzędami,
• współpracę z rzeczoznawcą,
• przygotowanie mieszkania do sprzedaży (np. home staging),
• skuteczną promocję oferty i negocjacje z kupującymi,
• wsparcie aż do aktu notarialnego – i dalej.

Masz mieszkanie w spadku? Nie wiesz, co z nim zrobić?

Zadzwoń do nas lub odwiedź biuro.
Pomożemy Ci przejść przez cały proces – bez stresu, bez ryzyka i bez niepotrzebnych kosztów.

Znamy się na tym. I wiemy, jak to załatwić. 💼🏡